Wohnfläche: Was gehört dazu und welche Räume zählen nicht?

Kurzantwort: Zur Wohnfläche gehören alle Räume, die ausschließlich zu deiner Wohnung gehören: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, WC, Flur, Abstellkammer und Hauswirtschaftsraum innerhalb der Wohnung, dazu Wintergärten und Schwimmbäder. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel. Keller, Dachboden, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören nicht dazu. Flächen unter einer Dachschräge zählen ab zwei Metern Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern halb.

Wer eine Wohnung mietet, kauft oder in der Grundsteuererklärung angibt, muss wissen, welche Räume zur Wohnfläche gehören. Die Zahl entscheidet über Miete, Kaufpreis, Nebenkostenverteilung und Steuer. Fehler passieren fast immer an denselben Stellen: Keller, Balkon, Treppe und Dachschräge.

Dieser Artikel geht Raum für Raum durch, was dazugehört und was nicht. Maßstab ist die Wohnflächenverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 gilt und in Mietverträgen, bei der Grundsteuer und in der Rechtsprechung der Standard ist. Der Verordnungstext wurde am 11. September 2026 auf gesetze-im-internet.de geprüft.

Die Grundregel: ausschließlich zur Wohnung gehörend

§ 2 Abs. 1 der Wohnflächenverordnung fasst die Wohnfläche als Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zwei Bedingungen stecken darin. Erstens muss der Raum zur Wohnung gehören, also nicht gemeinschaftlich genutzt werden. Zweitens muss er ein Raum der Wohnung sein und kein Zubehörraum. Ob du ihn zum Wohnen, Arbeiten oder Lagern nutzt, spielt keine Rolle.

Dazu kommt nach § 2 Abs. 2 eine Liste von Flächen, die ausdrücklich mitzählen, obwohl sie keine klassischen Zimmer sind: Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Welche Räume zur Wohnfläche gehören: die Tabelle

Raum oder Fläche	Gehört dazu	Anrechnung
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer	ja	voll
Küche, Bad, WC, Dusche	ja	voll, inklusive Badewanne und Einbauküche
Flur, Diele, Windfang in der Wohnung	ja	voll
Abstellkammer, Hauswirtschaftsraum in der Wohnung	ja	voll
Arbeitszimmer als Teil der Wohnung	ja	voll
Beheizbarer Wintergarten	ja	voll
Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad	ja	zur Hälfte
Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse	ja	in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte
Raumteile unter Dachschräge	ja	ab 2 m voll, 1 bis 2 m halb, unter 1 m nichts
Treppe in der Wohnung bis drei Steigungen	ja	voll
Treppe mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen	nein	0
Einbauschrank, Ofen, Heizkörper	ja	Fläche wird mitgemessen
Schornstein, Pfeiler über 1,50 m Höhe und 0,1 m² Fläche	nein	0
Keller, Kellerabteil, Dachboden, Speicher	nein	0
Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum	nein	0
Garage, Carport, Stellplatz	nein	0
Abstellraum außerhalb der Wohnung, Treppenhaus	nein	0

Was zählt dazu, obwohl viele es weglassen

Der Flur zählt voll, auch wenn er nur Verkehrsfläche ist. Die Abstellkammer neben der Küche zählt voll, weil sie innerhalb der Wohnung liegt. Der Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschine zählt, solange er zur Wohnung gehört und keine gemeinschaftliche Waschküche ist.

Einbaumöbel, Heizkörper, Öfen, Badewannen und freiliegende Leitungen werden nach § 3 Abs. 3 mitgemessen. Du misst also die Grundfläche des Raums von Wand zu Wand und ziehst nichts für die Einbauküche ab. Auch Tür- und Fensterbekleidungen sowie Fußleisten gehören zur Grundfläche.

Fensternischen zählen, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 0,13 Meter sind. Ein tiefes Erkerfenster mit Sitzbank bringt also Fläche, eine flache Nische über der Heizung nicht.

Welche Räume nicht dazugehören

§ 2 Abs. 3 listet die Zubehörräume auf: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Diese Räume gehören zwar zum Mietobjekt, sie erhöhen die Wohnfläche aber nicht.

Ebenfalls draußen bleiben Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, etwa ein Spitzboden ohne Genehmigung als Aufenthaltsraum, und Geschäftsräume. Ein Hobbyraum im Keller bleibt nach der Verordnung ein Kellerraum, auch mit Heizung, Teppich und Fenster. Ein Abstellraum auf dem Hausflur vor der Wohnungstür liegt außerhalb der Wohnung und zählt nicht, obwohl nur du den Schlüssel hast.

Grenzfälle: Maisonette, Galerie, verglaste Loggia

Bei einer Maisonette zählt die Treppe innerhalb der Wohnung nicht mit, sobald sie mehr als drei Steigungen hat. Die Fläche darunter zählt nur, wenn sie mindestens einen Meter hoch ist, dann nach der Höhenstaffel. Eine Galerie oder Empore zählt wie jeder andere Raumteil nach ihrer lichten Höhe.

Wird eine Loggia nachträglich verglast, ist sie ein nach allen Seiten geschlossener Raum und wird wie ein Wintergarten behandelt. Ohne Heizung zählt sie dann zur Hälfte statt zu einem Viertel, mit fester Heizung voll. Eine Dachterrasse zählt wie ein Balkon in der Regel zu einem Viertel.

Andere Regelwerke zählen andere Räume

Die Tabelle gilt für die Wohnflächenverordnung. Andere Stellen rechnen anders. Nach DIN 277 werden Dachschrägen voll angesetzt und Balkone können bis zu 100 Prozent zählen; die Zahl fällt damit größer aus. Hausrat- und Wohngebäudeversicherer zählen ausgebaute Hobbyräume im Keller mit und lassen Balkone und Terrassen ganz weg. Für die Grundsteuer im Bundesmodell gilt wieder die Wohnflächenverordnung; das Land Schleswig-Holstein listet auf seiner Seite zur Grundsteuerreform dieselben Zubehörräume als nicht anrechenbar auf.

Frag deshalb bei jeder Flächenangabe nach, nach welcher Methode gerechnet wurde. Ein Exposé mit Flächen nach DIN 277 liegt bei Dachschrägen und großen Balkonen deutlich über der Wohnfläche nach Verordnung.

Häufige Fragen

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume sind Zubehörräume, auch wenn sie ausgebaut sind.

Zählt die Garage?

Nein. Garagen stehen ausdrücklich in der Liste der Zubehörräume.

Zählt der Balkon?

Ja, in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Zählt die Treppe?

Bis drei Steigungen ja. Treppen mit mehr Steigungen und ihre Absätze bleiben außer Betracht.

Zählt der Abstellraum?

In der Wohnung ja, voll. Außerhalb der Wohnung nein.

Welche Räume zählen bei Dachschräge nur halb?

Alle Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern, egal in welchem Zimmer.

Quellen

Das passt dazu

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Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.