Wohnfläche nach WoFlV berechnen: § 2 bis § 4 mit Rechenbeispiel

Kurzantwort: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen nur Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden und Garage bleiben draußen.

Die Wohnflächenverordnung ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und hat die Regeln der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst. Sie hat nur fünf Paragrafen. Trotzdem streiten Mieter, Vermieter, Käufer und Finanzämter regelmäßig über die Zahl, die dabei herauskommt, weil Messweise und Anrechnung ineinandergreifen.

Dieser Artikel geht die Verordnung Paragraf für Paragraf durch und rechnet am Ende eine Dachgeschosswohnung vor. Grundlage ist der Verordnungstext auf gesetze-im-internet.de, geprüft am 11. September 2026.

Wo die Wohnflächenverordnung gilt

Formal regelt die Verordnung die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz, also für geförderten Wohnraum (§ 1 WoFlV). § 19 des Wohnraumförderungsgesetzes definiert die Wohnfläche als Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume. Für frei finanzierte Wohnungen gibt es keine gesetzliche Pflicht, die Verordnung anzuwenden.

In der Praxis ist sie trotzdem der Standard. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zieht sie bei Mietverträgen heran, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, liegt ein Mangel vor und der Mieter kann die Miete im Umfang der Abweichung kürzen (BGH, Urteil vom 24. März 2004). Auch das Bundesmodell der Grundsteuer arbeitet mit der Wohnfläche nach dieser Verordnung.

§ 2: Welche Räume dazugehören

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu zählen ausdrücklich auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.

Nicht dazu gehören die Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls draußen bleiben Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, und Geschäftsräume. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung zählt dagegen mit.

§ 3: So wird gemessen

Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, gemessen ab der Vorderkante der Bekleidung, also ab der fertigen Putz- oder Tapetenoberfläche. Fehlt ein begrenzendes Bauteil, etwa bei einer offenen Terrasse, gilt der bauliche Abschluss.

In die Grundfläche einbezogen werden Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler. Du misst also nicht um die Badewanne herum.

Außer Betracht bleiben Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen, Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 Meter tief sind.

Gemessen wird im fertigen Raum oder anhand einer Bauzeichnung, die für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt wurde und die lichten Maße erkennen lässt. Weicht der Bau später von der Zeichnung ab, ist neu zu messen. Einen pauschalen Putzabzug kennt die Verordnung nicht. Die drei Prozent stammen aus der alten Zweiten Berechnungsverordnung und gelten nur für Berechnungen nach Rohbaumaßen von vor 2004.

§ 4: Die Anrechnung

Fläche	Anrechnung
Räume und Raumteile mit lichter Höhe ab 2,00 m	100 Prozent
Raumteile mit lichter Höhe ab 1,00 m und unter 2,00 m	50 Prozent
Raumteile unter 1,00 m lichter Höhe	0 Prozent
Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, ähnliche geschlossene Räume	50 Prozent
Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen	in der Regel 25 Prozent, höchstens 50 Prozent

Die Höhenstaffel gilt für Raumteile, also auch innerhalb eines Zimmers. Ein Zimmer unter der Dachschräge wird also in drei Zonen aufgeteilt. Beheizbare Wintergärten zählen wie normale Räume voll. Bei Balkonen ist das Viertel die Regel; die Hälfte ist nur dann vertretbar, wenn der Balkon besonders hochwertig ist, etwa überdacht, groß und ruhig gelegen. Die Verordnung nennt dafür keine festen Kriterien.

Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung

Wohnzimmer 24 m² ohne Schräge: 24 m². Schlafzimmer 18 m² Grundfläche, davon 4 m² unter einem Meter und 5 m² zwischen einem und zwei Metern: 9 m² voll plus 2,5 m² halb, macht 11,5 m². Küche 9 m², Bad 6 m², Flur 7 m², Abstellkammer in der Wohnung 2 m²: zusammen 24 m². Balkon 8 m² zu einem Viertel: 2 m².

Wohnfläche nach WoFlV: 24 + 11,5 + 24 + 2 = 61,5 m². Der Kellerabteil mit 6 m² und der gemeinsame Trockenraum tauchen nicht auf. Wer im Exposé 70 m² liest, sollte nachfragen, ob dort die volle Grundfläche des Schlafzimmers und der ganze Balkon eingerechnet wurden.

§ 5: Alte Berechnungen und andere Methoden

Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt diese Berechnung gültig. Erst bei baulichen Änderungen nach diesem Datum, die die Wohnfläche beeinflussen, wird nach der neuen Verordnung gerechnet.

Daneben existieren Berechnungen nach DIN 277, die Dachschrägen voll ansetzen und Balkone bis zu 100 Prozent zulassen, und nach der 1983 zurückgezogenen DIN 283. Im Vertrag sollte deshalb immer stehen, nach welcher Methode gerechnet wurde. Ohne Angabe gilt im Zweifel die Wohnflächenverordnung.

Häufige Fragen

Gilt die WoFlV für jeden Mietvertrag?

Nur für geförderten Wohnraum ist sie Pflicht. Bei frei finanzierten Wohnungen wenden Gerichte sie an, wenn im Vertrag keine andere Methode steht.

Zählt der Flur?

Ja, der Flur innerhalb der Wohnung zählt voll. Das gemeinsame Treppenhaus zählt nicht.

Wie zählt ein beheizter Wintergarten?

Voll. Nur unbeheizbare Wintergärten werden zur Hälfte angerechnet.

Was ist mit dem Abstellraum im Keller?

Er ist ein Zubehörraum außerhalb der Wohnung und zählt nicht. Eine Abstellkammer in der Wohnung zählt.

Muss ich drei Prozent für Putz abziehen?

Nein. Die Verordnung misst im Lichten ab der fertigen Wandoberfläche. Der Abzug stammt aus der alten Zweiten Berechnungsverordnung.

Wie messe ich die Dachschräge?

Markiere am Boden die Linien, an denen die lichte Höhe 1,00 m und 2,00 m beträgt. Die Fläche dazwischen zählt halb, die Fläche darunter gar nicht.

Quellen

Das passt dazu

Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:

Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.