Kurzantwort: Die Wohnfläche folgt der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und zählt nur Räume, die zur Wohnung gehören. Dachschrägen zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht, Balkone in der Regel zu einem Viertel, Keller und Heizungsraum null. Die Nutzfläche folgt der DIN 277, zählt jede Grundfläche voll und rechnet Keller, Abstellräume und Dachschrägen komplett mit. Dasselbe Haus hat im Beispiel unten 93 Quadratmeter Wohnfläche und 125 Quadratmeter Nutzungsfläche. Im Mietvertrag zählt die Wohnfläche, in Kostenplanung und Bewertung die DIN 277.
Ein Exposé nennt 125 Quadratmeter, der Mietvertrag 93. Beide Zahlen können stimmen. Sie beschreiben dasselbe Haus nach zwei verschiedenen Regelwerken.
Die Wohnflächenverordnung ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und gilt zwingend für öffentlich geförderten Wohnraum. Die DIN 277 heißt „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“, die aktuelle Ausgabe stammt vom August 2021. Sie liefert Architekten die Basis für die Kostenermittlung nach DIN 276 und das Honorar nach HOAI.
Der Unterschied steckt in drei Fragen: Welche Räume zählen, wie viel von der Fläche zählt, und wie heißt das Ergebnis.
Wohnfläche nach WoFlV: nur die Wohnung zählt
§ 2 WoFlV nimmt alle Räume auf, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Dazu kommen Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Ausdrücklich nicht dazu gehören Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
§ 3 legt fest, was von der Grundfläche abgeht. Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler bleiben außer Betracht, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben. Ebenso Treppen mit über drei Steigungen samt Absätzen sowie Fenster- und offene Wandnischen.
Wohnfläche berechnen bei Dachschräge
§ 4 WoFlV staffelt nach lichter Höhe. Flächen mit mindestens 2 Metern zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht. Ein Schlafzimmer mit 16 Quadratmetern Grundfläche, davon 10 über 2 Meter, 4 zwischen 1 und 2 Metern und 2 darunter, hat nach WoFlV 10 + 4 × 0,5 + 0 = 12 Quadratmeter Wohnfläche.
Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“.
Nutzfläche nach DIN 277: jeder Quadratmeter zählt voll
Die DIN 277 kennt keine Wohnung, nur das Bauwerk. Sie teilt die Brutto-Grundfläche (BGF) in die Konstruktions-Grundfläche (KGF, die Wände) und die Netto-Raumfläche (NRF). Die NRF zerfällt in drei Teile: Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).
Die NUF ist der Teil, der der Zweckbestimmung des Gebäudes dient, beim Wohnhaus also Wohnen und Aufenthalt (NUF 1) sowie Lagern (NUF 4). Die TF dient den technischen Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Bauwerks, etwa dem Heizungsraum. Die VF dient dem Zugang zu den Räumen, also Fluren, Treppen und Eingängen. Seit 2016 heißt die Nutzfläche in der Norm „Nutzungsfläche“, der alte Begriff bleibt im Alltag üblich.
Der entscheidende Unterschied: Dachschrägen unter 1 oder 2 Metern werden laut Wikipedia „bei der DIN 277 vollständig angerechnet, aber explizit ausgewiesen“. Balkone und Loggien erscheinen als Sonderfall (S) und können bis zu 100 Prozent angerechnet werden. Der Keller ist Nutzungsfläche wie jeder andere Raum.
Nutzfläche Keller
Ein Keller mit 40 Quadratmetern bringt nach WoFlV null Quadratmeter Wohnfläche, weil er Zubehörraum ist. Nach DIN 277 bringt er 40 Quadratmeter Nutzungsfläche. Wer ein Haus mit Keller verkauft, nennt deshalb gern die DIN-Zahl.
Dasselbe Haus in beiden Rechnungen
Das Beispielhaus hat ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss mit Schrägen, einen Balkon und einen Keller. Alle Werte sind Grundflächen im lichten Maß.
| Raum (Grundfläche) | Wohnfläche WoFlV | Fläche DIN 277 |
|---|---|---|
| Wohnen/Essen 32 m² | 32 | 32 NUF |
| Küche 12 m² | 12 | 12 NUF |
| Flur EG 8 m² | 8 | 8 VF |
| Gäste-WC 3 m² | 3 | 3 NUF |
| Heizungsraum 6 m² | 0 | 6 TF |
| Schlafzimmer 16 m² (10 / 4 / 2 nach Höhe) | 12 | 16 NUF |
| Kinderzimmer 14 m² (9 / 4 / 1 nach Höhe) | 11 | 14 NUF |
| Bad 8 m² | 8 | 8 NUF |
| Flur OG 5 m² | 5 | 5 VF |
| Balkon 8 m² | 2 | 8 Sonderfall S |
| Keller 40 m² | 0 | 40 NUF |
| Summe | 93 m² Wohnfläche | 125 NUF + 13 VF + 6 TF = 144 NRF, dazu 8 S |
Rechenweg Wohnfläche: 32 + 12 + 8 + 3 + 0 + 12 + 11 + 8 + 5 + 2 + 0 = 93. Rechenweg Nutzungsfläche: 32 + 12 + 3 + 16 + 14 + 8 + 40 = 125. Das Haus hat also 93 Quadratmeter Wohnfläche und 125 Quadratmeter Nutzungsfläche. Nimmt ein Anbieter noch Flure, Technik und Balkon dazu, kommt er auf 152.
Wo welche Zahl zählt
Im Mietvertrag zählt die Wohnfläche. Ist die Wohnung laut Wikipedia „tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben“, kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Grenze geht auf Urteile des Bundesgerichtshofs zurück, etwa vom 29. April 2009 (VIII ZR 142/08).
Bei Mieterhöhungen gilt die Toleranz nicht mehr. Der BGH entschied am 18. November 2015 (VIII ZR 266/14), dass nur die tatsächliche Wohnfläche zählt, egal was im Vertrag steht. Im Fall waren 156,95 Quadratmeter vereinbart und 210,43 gemessen.
Im Kaufvertrag zählt die Fläche, die die Parteien vereinbaren. Frag nach der Methode und lass dir die Berechnung zeigen, bevor du unterschreibst.
Bei der Grundsteuer kommt es auf das Land an. Bayern rechnet die Wohnfläche „grundsätzlich nach der ab 1. Januar 2004 gültigen Wohnflächenverordnung“ und die Nutzfläche nach DIN 277. Beide werden mit 0,50 Euro je Quadratmeter angesetzt, Wohnflächen bekommen einen Abschlag von 30 Prozent.
In Planung und Kostenermittlung arbeiten Architekten mit der DIN 277, weil die Kosten nach DIN 276 auf ihr aufbauen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Die Wohnfläche nach WoFlV zählt nur Wohnräume und kürzt Dachschrägen und Balkone. Die Nutzfläche nach DIN 277 zählt jede Grundfläche voll, auch Keller und Schrägen.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume sind nach § 2 WoFlV Zubehörräume. Nach DIN 277 sind sie Nutzungsfläche.
Wie rechne ich die Wohnfläche bei Dachschräge?
Fläche mit mindestens 2 Metern Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht. Beispiel: 10 + 4 × 0,5 + 0 = 12 Quadratmeter.
Wie viel zählt ein Balkon?
Nach WoFlV in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte. Nach DIN 277 bis zu 100 Prozent, getrennt als Sonderfall ausgewiesen.
Ab wann darf ich die Miete wegen falscher Wohnfläche mindern?
Wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben. Bei Mieterhöhungen zählt seit 2015 immer die tatsächliche Fläche.
Welche Fläche gilt bei der Grundsteuer?
Das hängt vom Bundesland ab. Bayern nutzt die Wohnfläche nach WoFlV und die Nutzfläche nach DIN 277, beide mit 0,50 Euro je Quadratmeter.
Quellen
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) — gesetze-im-internet.de
- Wikipedia — DIN 277
- Wikipedia — Wohnfläche
- Bundesgerichtshof — Pressemitteilung Nr. 189/2015 zur Wohnfläche bei Mieterhöhungen
Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.
