Hausbau: Erste Schritte in der richtigen Reihenfolge, mit Zahlen

Kurzantwort: Die ersten Schritte beim Hausbau in dieser Reihenfolge: Budget mit der Bank klären und Nebenkosten einrechnen (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Grundstück prüfen (Bebauungsplan nach § 30 BauGB oder Innenbereich nach § 34, Erschließung, Baugrund), Bauweise und Baupartner wählen, Entwurf und Bauantrag, Verbraucherbauvertrag in Textform mit Baubeschreibung und Fertigstellungstermin, Versicherungen und Anmeldung bei der BG BAU. Wer die Reihenfolge einhält, kauft kein Grundstück, auf dem das Wunschhaus nicht stehen darf.

Die meisten Bauherren beginnen mit dem Haus: Grundriss, Küche, Dachform. Das ist der vierte Schritt. Vorher entscheiden drei Dinge, ob es überhaupt losgeht: Wie viel Geld die Bank gibt, ob das Grundstück bebaubar ist und wer baut. Die Baupreise für Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahr (Destatis). Ein Puffer gehört von Anfang an ins Budget.

Dieser Artikel ordnet die ersten sechs Schritte, nennt die Paragrafen dahinter und die Zahlen, die du kennen musst, bevor du unterschreibst.

Schritt 1: Das Budget

Zuerst die Bank, dann das Grundstück. Ein Finanzierungsgespräch klärt, welche monatliche Rate tragbar ist und welche Summe daraus folgt. Zum Kaufpreis des Grundstücks kommen die Nebenkosten: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen (Stand 1. Januar 2024 laut Wikipedia), dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.

Auf der Bauseite kommen Kosten dazu, die in keinem Hausprospekt stehen: Erschließung, Hausanschlüsse, Baugrundgutachten, Vermessung, Außenanlagen, Baustrom und Bauwasser. Wer sie vergisst, finanziert am Ende nach. Die Bank rechnet mit dem Gesamtbetrag inklusive aller Nebenposten.

Schritt 2: Das Grundstück

Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, steht im Baugesetzbuch. Drei Fälle:

§ 30 BauGB, Bebauungsplan. Der Plan setzt Art und Maß der Nutzung, überbaubare Flächen und Verkehrsflächen fest. Das Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Der Plan liegt bei der Gemeinde, oft online.
§ 34 BauGB, Innenbereich ohne Bebauungsplan. Das Haus muss sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Umgebung einfügen. Was „einfügen“ heißt, klärt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht.
§ 35 BauGB, Außenbereich. Wohnhäuser sind hier nur in Ausnahmefällen zulässig. Ein günstiges Grundstück am Ortsrand ist oft genau deshalb günstig.

Dazu kommen Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom), Baulasten im Baulastenverzeichnis, Altlasten und der Baugrund. Ein Baugrundgutachten vor dem Kauf zeigt, ob Grundwasser oder weicher Boden die Gründung verteuern. Es kostet einen Bruchteil dessen, was eine weiße Wanne nachträglich kostet.

Schritt 3: Bauweise und Baupartner

Drei Wege stehen offen. Mit einem Architekten planst du frei und vergibst die Gewerke einzeln oder an einen Generalunternehmer. Ein Fertighaus- oder Massivhausanbieter liefert Planung und Bau aus einer Hand zum Festpreis nach Baubeschreibung. Ein Bauträger verkauft Grundstück und Haus zusammen; dann greift Bauträgerrecht mit anderen Zahlungsregeln.

Entscheidend ist die Baubeschreibung. Sie legt fest, was im Preis steckt: Bodenplatte oder Keller, Fenster, Heizung, Sanitär, Bodenbeläge, Außenanlagen. Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn beide Baubeschreibungen dieselben Positionen enthalten.

Schritt 4: Entwurf, Energiestandard, Bauantrag

Der Entwurf muss das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 GEG) erfüllen. Für den Neubau rechnet das Gesetz gegen ein Referenzgebäude mit diesen U-Werten (Anlage 1): Außenwand 0,28, Bodenplatte und Bauteile gegen Erdreich 0,35, Dach 0,20 und Fenster 1,3 W/(m²·K). Der Energieberater oder Planer führt den Nachweis.

Den Bauantrag stellt ein bauvorlageberechtigter Planer bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Was dazugehört, regelt die Landesbauordnung. Die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Behörde; eine belastbare bundesweite Zahl gibt es nicht. Genehmigt wurden im Juni 2026 laut Destatis 13,8 Prozent mehr Wohnungen als im Vorjahresmonat.

Schritt 5: Der Vertrag

Seit 2018 gilt für den Bau eines neuen Hauses durch einen Unternehmer für einen Verbraucher der Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Er braucht Textform. Der Unternehmer muss vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung übergeben (§ 650j); deren Angaben werden Vertragsinhalt (§ 650k). Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zur Bauzeit enthalten. Unklare Baubeschreibungen gehen zu Lasten des Unternehmers.

Nach § 650l BGB steht dir ein Widerrufsrecht zu, außer der Vertrag ist notariell beurkundet. Die Frist beträgt nach § 355 BGB 14 Tage ab Vertragsschluss. Der Unternehmer muss dich darüber belehren.

Schritt 6: Versicherungen und BG BAU

Vor dem ersten Spatenstich: Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung, dazu Feuerrohbau. Helfen Freunde oder Verwandte mit, musst du das Bauvorhaben binnen einer Woche nach Baubeginn bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden. Der Beitrag 2026: geleistete Helferstunden mal 15,82 Euro fiktives Entgelt mal 7,6692 Prozent, mindestens 100 Euro. Nicht meldepflichtig sind du selbst und dein Ehe- oder Lebenspartner.

Häufige Fragen

Womit fange ich an: Grundstück oder Haus?

Mit dem Budget, dann dem Grundstück. Erst der Bebauungsplan sagt, welches Haus dort stehen darf.

Was kostet ein Hausbau pro Quadratmeter?

Verlässliche Kennwerte verkauft das Baukosteninformationszentrum der Architektenkammern; frei verfügbar ist nur der Trend: plus 5,0 Prozent im Mai 2026 gegenüber Mai 2025.

Brauche ich einen Architekten?

Für den Bauantrag einen bauvorlageberechtigten Planer. Beim Fertig- oder Massivhausanbieter ist er im Preis enthalten.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Ein Antrag an die Bauaufsicht, einzelne Fragen vorab verbindlich zu klären, etwa ob zwei Vollgeschosse zulässig sind. Sinnvoll vor dem Grundstückskauf im § 34-Gebiet.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Das legt die Bank fest. Als Faustregel sollten die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht.

Wie lange dauert die Baugenehmigung?

Das hängt von Bundesland und Behörde ab. Eine belastbare Durchschnittszahl gibt es nicht; frag die Bauaufsicht nach ihrer aktuellen Bearbeitungszeit.

Quellen

Das passt dazu

Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:

Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.