Hausbau: Welche Kosten sind steuerlich absetzbar? Die Regeln

Kurzantwort: Wer sein Haus selbst bewohnt, kann die Baukosten nicht absetzen. Absetzbar sind nur Handwerkerleistungen nach der Fertigstellung, also nach dem Einzug: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro Steuerermäßigung im Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG), dazu haushaltsnahe Dienstleistungen mit 20 Prozent bis 4.000 Euro und ein Arbeitszimmer oder die Homeoffice-Pauschale bis 1.260 Euro. Wer das Haus vermietet, setzt alles als Werbungskosten ab: 3 Prozent Abschreibung im Jahr bei Fertigstellung ab 2023, wahlweise 5 Prozent degressiv bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029, plus Zinsen, Grundsteuer und Reparaturen.

Die Hoffnung ist verbreitet: Ein Neubau kostet 400.000 Euro, das Finanzamt beteiligt sich. Für selbst genutzte Häuser stimmt das fast nie. Das Einkommensteuergesetz fördert Wohnen im eigenen Haus über wenige, kleine Posten, und die Handwerkerkosten des Rohbaus gehören ausdrücklich nicht dazu.

Dieser Artikel trennt Eigennutzung und Vermietung, nennt die Paragrafen mit Beträgen und zeigt, welche Rechnungen du aufheben musst. Alle Gesetzeszahlen stammen von gesetze-im-internet.de, geprüft am 11. September 2026; die Verwaltungsauffassung zum Neubau aus dem BMF-Schreiben zu § 35a EStG.

Die Grundregel: Eigennutzung oder Vermietung

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine Abschreibung, keinen Abzug von Zinsen und keinen Abzug von Baukosten. Das Steuerrecht behandelt das Haus als privaten Konsum. Absetzbar sind nur Steuerermäßigungen, die an den Haushalt anknüpfen (§ 35a EStG), und Kosten, die mit deinem Beruf zusammenhängen (Arbeitszimmer). Bei Vermietung ist das Haus dagegen eine Einkunftsquelle, und alle Kosten mindern die Mieteinnahmen als Werbungskosten.

Handwerkerleistungen: erst nach dem Einzug

§ 35a Abs. 3 EStG ermäßigt die Einkommensteuer „um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um 1.200 Euro“ für „Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ im Haushalt. Das BMF-Schreiben vom 9. November 2016 zieht in Randziffer 21 die Grenze: Handwerkerleistungen im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind nicht begünstigt, und als Neubaumaßnahme gelten alle Arbeiten bis zur Fertigstellung des Haushalts. Fertig ist das Gebäude, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und es bezugsfertig ist.

Danach dreht sich das Bild. Alles, was nach dem Einzug in deinem Haushalt handwerklich erledigt wird, fällt unter § 35a: die Gartenanlage, der Carport, der Zaun, der Außenputz, sofern du schon eingezogen bist. Drei Bedingungen gelten laut Absatz 5: Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht das Material; du brauchst eine Rechnung; und die Zahlung muss auf das Konto des Handwerkers gehen, Barzahlung schließt den Abzug aus. Öffentlich geförderte Maßnahmen mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreiem Zuschuss sind ausgeschlossen.

Rechenbeispiel: Die Gartenfirma stellt nach dem Einzug 9.000 Euro in Rechnung, davon 6.000 Euro Arbeitslohn. 20 Prozent davon sind 1.200 Euro, der Höchstbetrag ist ausgeschöpft. Fällt der Zaun ins nächste Kalenderjahr, gibt es dafür erneut bis zu 1.200 Euro. Die Reihenfolge der Gewerke nach dem Einzug ist damit eine Steuerfrage.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

§ 35a Abs. 2 EStG ermäßigt die Steuer um 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro, für haushaltsnahe Dienstleistungen, also Arbeiten, die sonst Haushaltsmitglieder erledigen würden, etwa Reinigung oder Gartenpflege. Auch hier gilt: nur Arbeitskosten, nur gegen Rechnung, nur per Überweisung. Für ein neues Haus wird das ab dem ersten Jahr nach dem Einzug relevant, wenn Rasen, Hecke und Fenster regelmäßig Pflege brauchen.

Arbeitszimmer und Homeoffice

Wer im neuen Haus ein Arbeitszimmer einrichtet, das den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, kann die anteiligen Kosten des Raums absetzen: Abschreibung, Zinsen, Nebenkosten im Verhältnis der Fläche, oder pauschal 1.260 Euro im Jahr (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG). Ohne eigenes Arbeitszimmer gilt die Tagespauschale von 6 Euro je Homeoffice-Tag, höchstens 1.260 Euro im Jahr (Nr. 6c). Nur in dieser Konstellation kommen Baukosten anteilig in die Steuererklärung, über die Abschreibung des Arbeitszimmeranteils.

Was beim selbst genutzten Neubau nicht geht

Rohbau, Ausbau, Architekt, Statik bis zur Fertigstellung: Neubaumaßnahme, kein § 35a.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: Anschaffungsnebenkosten, bei Eigennutzung ohne Abzug.
Kreditzinsen: privat, nur bei Vermietung Werbungskosten.
Energetische Sanierung nach § 35c EStG: Die Ermäßigung von 20 Prozent bis 40.000 Euro gilt nur, wenn das Gebäude „älter als zehn Jahre ist“. Ein Neubau ist ausgeschlossen, auch bei bester Dämmung.
Materialkosten jeder Art, auch nach dem Einzug.

Vermietung: Abschreibung und Werbungskosten

Vermietest du das Haus, gilt § 7 Abs. 4 EStG: Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, werden mit jährlich 3 Prozent der Herstellungskosten abgeschrieben, ältere mit 2 Prozent, vor 1925 fertiggestellte mit 2,5 Prozent. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Alternativ erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Dazu kommen als Werbungskosten die Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Reparaturen und die anteiligen Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung. Für ein Haus mit 350.000 Euro Gebäudekosten sind das im ersten Jahr 10.500 Euro linear oder 17.500 Euro degressiv.

Belege, die du aufheben musst

Für § 35a: jede Handwerkerrechnung mit getrennt ausgewiesenem Arbeitslohn und den Kontoauszug der Überweisung, jeweils mit Datum nach dem Einzug. Für das Arbeitszimmer: Grundriss mit Flächenanteil, Bauabrechnung, Zinsbescheinigung, Nebenkostenabrechnungen. Für die Vermietung: die komplette Bauabrechnung getrennt nach Grundstück und Gebäude, weil nur das Gebäude abgeschrieben wird, und den Nachweis des Baubeginns für die degressive Abschreibung. Das Datum der Fertigstellung entscheidet über beides, den Einzugsstichtag für § 35a und den Abschreibungssatz.

Häufige Fragen

Kann ich die Baukosten meines Hauses absetzen?

Bei Eigennutzung nein. Nur bei Vermietung über die Abschreibung von 3 Prozent jährlich, degressiv 5 Prozent.

Welche Handwerkerkosten sind beim Neubau absetzbar?

Nur Arbeiten nach der Fertigstellung, etwa Garten, Carport oder Zaun nach dem Einzug: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr.

Zählt der Außenputz, wenn ich schon eingezogen bin?

Ja, wenn die Arbeiten nach dem Bezug ausgeführt werden. Nachweis sind Einzugsdatum und Rechnungsdatum.

Sind Grunderwerbsteuer und Notar absetzbar?

Bei Eigennutzung nein. Bei Vermietung erhöhen sie die Anschaffungskosten und werden mit abgeschrieben.

Gilt § 35c für einen Neubau?

Nein. Die Ermäßigung für energetische Maßnahmen setzt ein Gebäude voraus, das älter als zehn Jahre ist.

Was bringt das Arbeitszimmer im Neubau?

Als Mittelpunkt der Tätigkeit die anteiligen Raumkosten oder 1.260 Euro pauschal; sonst die Tagespauschale von 6 Euro bis 1.260 Euro.

Quellen

Das passt dazu

Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:

Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.