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Kurzantwort: Die Kreditrate sollte laut Verbraucherzentrale höchstens 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen, mit zehn Prozent Luft zum tatsächlichen Überschuss. Aus der Rate ergibt sich das Darlehen: Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung trägt jede 100 Euro Monatsrate rund 21.800 Euro Kredit. Dazu kommt dein Eigenkapital, empfohlen sind 20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten. Beispiel: 5.000 Euro netto und 100.000 Euro Eigenkapital ergeben ein Gesamtbudget von rund 490.000 Euro, davon gehen 5 bis 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler ab.
Die Frage klingt nach einem Rechner, ist aber eine Kette aus fünf Entscheidungen: Wie viel Rate hältst du 25 Jahre durch, welchen Zins bekommst du, wie viel Eigenkapital hast du, was kosten die Nebenkosten, und wie viel Puffer brauchst du für steigende Baupreise. Jede Stufe hat eine Faustregel, und jede Faustregel hat eine Quelle.
Dieser Artikel rechnet die Kette einmal komplett durch. Die Faustregeln stammen von der Verbraucherzentrale (Stand November 2024), die Steuersätze aus Wikipedia, die Baupreisentwicklung vom Statistischen Bundesamt. Die Zinssätze im Beispiel sind Annahmen, keine Marktdaten.
Schritt 1: Die tragbare Rate
Die Verbraucherzentrale nennt als Obergrenze, dass „die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens“; die übrigen 60 Prozent bleiben für Lebenshaltung, Betriebskosten des Hauses und Rücklagen. Genauer ist eine Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus alle Ausgaben ohne Miete, minus die künftigen Nebenkosten des Hauses für Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Strom und Instandhaltung. Was übrig bleibt, ist der Überschuss. Von dem lässt du „etwa zehn Prozent Luft“, so die Verbraucherzentrale, und der Rest ist die Rate.
Beispiel: 5.000 Euro netto im Haushalt. Die 40-Prozent-Grenze liegt bei 2.000 Euro. Die Haushaltsrechnung ergibt 2.100 Euro Überschuss nach Abzug der Hausnebenkosten; zehn Prozent Luft sind 210 Euro. Die Rate wird auf 1.800 Euro festgelegt, unter beiden Grenzen.
Schritt 2: Von der Rate zum Darlehen
Ein Annuitätendarlehen kostet jährlich Zins plus Tilgung auf die Anfangssumme. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 5,5 Prozent im Jahr. Das Darlehen ist also die Jahresrate geteilt durch 0,055: 1.800 Euro mal 12 sind 21.600 Euro, geteilt durch 0,055 ergibt rund 393.000 Euro. Die Verbraucherzentrale rät zu mindestens 2 Prozent Anfangstilgung; bei 1 Prozent Tilgung und rund 3 Prozent Zins läuft ein Kredit 46 Jahre, bei 3 Prozent Tilgung gut 23 Jahre. Wer mit 3 Prozent tilgt, bekommt für dieselbe Rate weniger Kredit, ist aber schneller schuldenfrei.
| Monatsrate | Darlehen bei 3,5 % Zins, 2 % Tilgung | Darlehen bei 3,5 % Zins, 3 % Tilgung | Darlehen bei 4,5 % Zins, 2 % Tilgung |
|---|---|---|---|
| 1.000 € | 218.000 € | 185.000 € | 185.000 € |
| 1.500 € | 327.000 € | 277.000 € | 277.000 € |
| 1.800 € | 393.000 € | 332.000 € | 332.000 € |
| 2.500 € | 545.000 € | 462.000 € | 462.000 € |
Die Tabelle zeigt, was ein Prozentpunkt Zins kostet: Bei 1.800 Euro Rate schrumpft das Darlehen um 61.000 Euro, wenn der Zins von 3,5 auf 4,5 Prozent steigt. Deshalb ist die Zinsbindung Teil der Budgetfrage; die Verbraucherzentrale empfiehlt mehr als zehn Jahre, besser 15 bis 20.
Schritt 3: Eigenkapital dazurechnen
„Grundsätzlich sollten Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, als Eigenkapital mit einbringen“, schreibt die Verbraucherzentrale. Als Eigenkapital zählen Guthaben, Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge, Schenkungen und ein bereits bezahltes Grundstück. Nicht mitrechnen solltest du den Notgroschen für Reparaturen und Ausfälle; der bleibt auf dem Konto. Im Beispiel: 100.000 Euro Eigenkapital plus 393.000 Euro Darlehen ergeben ein Gesamtbudget von 493.000 Euro.
Schritt 4: Nebenkosten abziehen
Vom Gesamtbudget gehen die Kaufnebenkosten ab, bevor ein Euro in Grundstück oder Haus fließt. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein); Thüringen hat 2024 auf 5,0 Prozent gesenkt. Notar und Grundbuch kosten laut Verbraucherzentrale weitere 1 bis 1,5 Prozent, ein Makler 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer. Beim Hausbau fällt die Grunderwerbsteuer meist nur auf das Grundstück an; kaufst du Grundstück und Haus als Paket vom selben Anbieter, kann das Finanzamt sie auf den Gesamtpreis erheben.
Im Beispiel, Grundstück 150.000 Euro in Nordrhein-Westfalen ohne Makler: 9.750 Euro Grunderwerbsteuer und rund 7.400 Euro Notar und Grundbuch auf das Gesamtprojekt. Bleiben rund 476.000 Euro für Grundstück, Haus, Bodenplatte, Außenanlagen und Baunebenkosten wie Architekt, Statik, Baugrundgutachten und Versicherungen.
Schritt 5: Puffer für steigende Preise
Ein Hausbau dauert vom Vertrag bis zum Einzug meist mehr als ein Jahr, und die Preise laufen weiter. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat, Rohbau plus 4,9, Ausbau plus 5,1 Prozent. Wer ohne Festpreisvertrag baut, sollte deshalb 5 bis 10 Prozent der Bausumme als Reserve einplanen; im Beispiel bei rund 326.000 Euro Bausumme also 16.000 bis 33.000 Euro, die vom Budget abgehen. Ein Festpreis vom Generalunternehmer verlagert dieses Risiko, kostet aber einen Aufschlag.
Das Ergebnis im Überblick
| Posten | Beispielhaushalt |
|---|---|
| Nettoeinkommen | 5.000 € |
| Rate (unter 40 %, mit 10 % Luft) | 1.800 € |
| Darlehen (3,5 % Zins, 2 % Tilgung) | 393.000 € |
| Eigenkapital | 100.000 € |
| Gesamtbudget | 493.000 € |
| Nebenkosten (NRW, ohne Makler) | rund 17.000 € |
| Preispuffer 5 bis 10 % der Bausumme | 16.000 bis 33.000 € |
| Für Grundstück und Haus | rund 443.000 bis 460.000 € |
Der Rechenweg ist auf jeden Haushalt übertragbar: Rate festlegen, durch die Annuität teilen, Eigenkapital addieren, Nebenkosten und Puffer abziehen. Was übrig bleibt, ist dein Preisschild.
Häufige Fragen
Wie viel Kredit bekomme ich bei 4.000 Euro netto?
Bei einer Rate von 1.400 Euro (35 Prozent) und 5,5 Prozent Annuität rund 305.000 Euro. Die Bank prüft zusätzlich Bonität und Sicherheiten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Empfohlen sind 20 bis 30 Prozent des Preises plus Nebenkosten. Banken fordern oft mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten.
Welche Nebenkosten muss ich einplanen?
Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch 1 bis 1,5 Prozent, Makler 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Mehr als zehn Jahre, besser 15 bis 20, rät die Verbraucherzentrale.
Wie viel Puffer brauche ich beim Bauen?
Ohne Festpreis 5 bis 10 Prozent der Bausumme; die Baupreise stiegen zuletzt um 5 Prozent im Jahr.
Zählt das Grundstück als Eigenkapital?
Ja, wenn es bezahlt ist. Es erhöht den Beleihungswert und senkt den Zins.
Quellen
- Verbraucherzentrale: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können
- Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, diese Modelle gibt es
- Wikipedia: Grunderwerbsteuer (Deutschland)
- Statistisches Bundesamt: Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026
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Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.
