Dachschräge: Ab wann gilt der Raum als Wohnraum? Höhen und Regeln

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Kurzantwort: Zwei Regeln entscheiden. Baurechtlich ist ein Raum unter der Dachschräge ein Aufenthaltsraum, wenn er nach der Landesbauordnung genug lichte Höhe hat; in Bayern sind das mindestens 2,20 m über der Hälfte der Nutzfläche, wobei Teile unter 1,50 m nicht mitzählen. Für die Wohnfläche gilt die Wohnflächenverordnung: Flächen mit mindestens 2 m Höhe zählen ganz, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht.

Die Frage „ab wann Wohnraum“ hat je nach Anlass eine andere Antwort. Beim Dachausbau fragt das Bauamt nach der lichten Höhe. Beim Mietvertrag oder Verkauf zählt die Wohnfläche nach Quadratmetern. Und beim Energienachweis geht es darum, ob der Raum beheizt wird. Dieser Artikel trennt die drei Ebenen und nennt die Zahlen aus den Gesetzestexten.

Die Werte stammen aus der Musterbauordnung, der Bayerischen Bauordnung als Beispiel für die Länder, der Wohnflächenverordnung und dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 GEG).

Baurecht: Wann der Raum ein Aufenthaltsraum ist

Das Baurecht kennt keinen „Wohnraum“, es kennt den Aufenthaltsraum. Die Musterbauordnung (MBO) verlangt in § 47 für Aufenthaltsräume eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m. Diese Vorgabe gilt laut MBO nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, also Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und damit die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser, und nicht für Aufenthaltsräume im Dachraum.

Die Länder füllen die Lücke unterschiedlich. Die Bayerische Bauordnung (Art. 45) sagt: Aufenthaltsräume in Dachgeschossen brauchen eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m über der Hälfte ihrer Nutzfläche. Raumteile mit weniger als 1,50 m bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht. Auch in Bayern gilt die Regel nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2. Schau deshalb in die Bauordnung deines Bundeslandes; die Zahlen 2,20 m und 1,50 m findest du in vielen Landesbauordnungen wieder.

Dazu kommt Licht: Aufenthaltsräume müssen Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche haben, in Bayern wie in der MBO. Ein 20-m²-Zimmer braucht also 2,5 m² Fensteröffnung.

Rechenbeispiel: Reicht die Höhe?

Ein Dachzimmer misst 5 m mal 4 m, also 20 m² Grundfläche. Die Schräge fällt auf einer Seite ab. Über 2,20 m Höhe liegen 9 m², zwischen 1,50 und 2,20 m liegen 5 m², unter 1,50 m liegen 6 m². Nach der bayerischen Regel bleiben die 6 m² unter 1,50 m außen vor. Es bleiben 14 m² Nutzfläche, von denen die Hälfte, 7 m², mindestens 2,20 m hoch sein muss. Mit 9 m² ist die Bedingung erfüllt, der Raum darf Aufenthaltsraum sein. Lägen nur 6 m² über 2,20 m, wäre er es nicht.

Wohnfläche: Die 1-Meter- und 2-Meter-Regel

§ 4 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, wie Grundflächen angerechnet werden:

Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m: vollständig
Räume und Raumteile mit mindestens 1 m und weniger als 2 m: zur Hälfte
Unter 1 m: gar nicht
Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder: zur Hälfte
Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte

Für das Beispielzimmer heißt das: Angenommen 12 m² liegen über 2 m, 6 m² zwischen 1 und 2 m, 2 m² unter 1 m. Die Wohnfläche beträgt dann 12 plus 3 gleich 15 m². Der Raum ist baurechtlich Aufenthaltsraum, zählt aber im Mietvertrag mit 15 statt 20 m². Die WoFlV gilt direkt für den geförderten Wohnungsbau; bei frei finanzierten Wohnungen ziehen Gerichte sie in der Regel heran, wenn der Vertrag nichts anderes sagt.

Energierecht: Beheizt oder unbeheizt

Für das GModG zählt allein, ob der Raum beheizt wird. Wer ein Dachgeschoss ausbaut und beheizte Räume schafft, muss nach § 39 GModG für die neuen Außenbauteile einen Transmissionswärmeverlust einhalten, der höchstens das 1,2-fache des Referenzgebäudes beträgt. Wird beim Ausbau die Dachfläche erneuert oder gedämmt, gilt Anlage 7 mit einem U-Wert von 0,24 W/(m²·K) für Dachschrägen und Abseitenwände. Ab 50 m² neuer Nutzfläche kommt der sommerliche Wärmeschutz nach § 14 hinzu. Bleibt der Dachraum unbeheizt, greift stattdessen § 35: Die oberste Geschossdecke darunter muss dann auf 0,24 W/(m²·K) gedämmt sein.

Genehmigung und typische Fehler

Ob der Ausbau eine Baugenehmigung braucht, regelt die Landesbauordnung. Die Nutzungsänderung von Abstellraum zu Wohnraum ist in den Bauordnungen als eigener Tatbestand geführt, deshalb lohnt die Anfrage beim Bauamt vor dem ersten Balken. Häufige Fehler:

Die Höhe wird an der Rohdecke gemessen. Maßgeblich ist die lichte Höhe nach Estrich, Belag und Dachbekleidung. Ein 15-cm-Fußbodenaufbau frisst 15 cm Höhe.
Die Fensterfläche fehlt. Ein Dachflächenfenster von 78 mal 118 cm hat rund 0,9 m² Rohbaumaß; für 20 m² Raum brauchst du fast drei davon.
Die Wohnfläche im Exposé wird ohne Höhenabzug angegeben. Käufer und Mieter dürfen nachmessen.
Der ausgebaute Raum bleibt ohne Dämmung. Dann fehlt der Nachweis nach § 39 GModG.

Häufige Fragen

Ab welcher Höhe zählt die Dachschräge als Wohnfläche?

Ab 2 m lichter Höhe vollständig, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 WoFlV).

Ab wann ist ein Dachzimmer ein Aufenthaltsraum?

Nach vielen Landesbauordnungen ab 2,20 m lichter Höhe über der Hälfte der Fläche, Teile unter 1,50 m nicht mitgerechnet. In Bayern gilt das nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Gilt die 2,40-Meter-Regel auch im Dachgeschoss?

Nein. Die Musterbauordnung nimmt Aufenthaltsräume im Dachraum ausdrücklich davon aus.

Wie viel Fenster braucht ein Dachzimmer?

Ein Achtel der Netto-Grundfläche als Rohbaumaß der Fensteröffnung.

Muss ich beim Dachausbau dämmen?

Ja, sobald der Raum beheizt wird: § 39 GModG für den Ausbau, Anlage 7 mit 0,24 W/(m²·K) bei Arbeiten an der Dachfläche.

Zählt der Raum als Wohnraum, wenn er nur 2 m hoch ist?

Für die Wohnfläche ja, vollständig. Als Aufenthaltsraum meist nicht, weil die Landesbauordnungen 2,20 m über der halben Fläche verlangen.

Quellen

Das passt dazu

Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:

Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.