Hausbau Nebenkosten Rechner: Beispiel mit 150.000 Euro Grundstück

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Kurzantwort: Für ein Grundstück von 150.000 Euro und ein Haus für 400.000 Euro kommen in Nordrhein-Westfalen rund 22.300 Euro an belegbaren Nebenkosten zusammen. Darin stecken 9.750 Euro Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent), 1.264 Euro Notar, 531 Euro Grundbuch, 5.355 Euro Makleranteil, 1.719 Euro für die Grundschuld, 3.000 Euro Bereitstellungszinsen und 643 Euro Versicherungen. Erschließung, Vermessung, Bodengutachten, Statik und Hausanschlüsse kommen dazu, dafür gibt es keine bundesweiten Preise. Als Faustwert für alle Baunebenkosten nennt Wikipedia 15 bis 20 Prozent der Baukosten, hier 60.000 bis 80.000 Euro.

Die Bank fragt nach Kaufpreis und Bausumme. Die Nebenkosten musst du selbst kennen.

Die Tabelle unten ist ein Rechner zum Nachrechnen. Jede Zeile zeigt den Rechenweg, damit du deine eigenen Zahlen einsetzen kannst. Das Beispiel rechnet mit einem Grundstück für 150.000 Euro, das du getrennt vom Haus kaufst, und einer Bausumme von 400.000 Euro.

Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Sie fällt auf den Kaufpreis des Grundstücks an. Kaufst du Grundstück und Haus getrennt, zahlst du sie nur auf die 150.000 Euro. Kaufst du beides als „einheitliches Vertragswerk“ vom selben Anbieter, rechnet das Finanzamt laut Wikipedia auch die Bauleistung mit ein. In NRW wären das dann 6,5 Prozent von 550.000 Euro, also 35.750 Euro statt 9.750 Euro.

Rechenweg: Kaufpreis × Steuersatz. Die Sätze stehen bei Wikipedia, Bremen hat seinen Satz am 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent angehoben.

Bundesland	Satz	Steuer auf 150.000 Euro
Bayern	3,5 %	5.250 Euro
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen	5,0 %	7.500 Euro
Bremen, Hamburg, Sachsen	5,5 %	8.250 Euro
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	9.000 Euro
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein	6,5 %	9.750 Euro

Notar und Grundbuch: nach Tabelle B des GNotKG

Notarkosten sind bundesweit gleich, geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühr hängt am Geschäftswert, hier am Kaufpreis. Tabelle B des Gesetzes nennt für Werte bis 155.000 Euro eine volle Gebühr von 354 Euro.

Für den Kaufvertrag fallen laut Bundesnotarkammer drei Gebühren an: 2,0 für Entwurf und Beurkundung, 0,5 für den Vollzug, 0,5 für die Betreuung. Rechenweg: 3,0 × 354 Euro = 1.062 Euro netto, plus 19 Prozent Mehrwertsteuer = 1.264 Euro. Dazu kommen Auslagen für Porto und Kopien.

Das Grundbuchamt berechnet nach dem Kostenverzeichnis eine 1,0-Gebühr für die Eintragung als Eigentümer und 0,5 für die Auflassungsvormerkung. Rechenweg: 1,5 × 354 Euro = 531 Euro, ohne Mehrwertsteuer.

Grundschuld für die Bank

Die Bank lässt sich eine Grundschuld eintragen, im Beispiel über 400.000 Euro. Tabelle B nennt für Werte bis 410.000 Euro eine Gebühr von 785 Euro. Der Notar beurkundet die Bestellung mit einer 1,0-Gebühr, das Grundbuchamt trägt eine Buchgrundschuld mit einer 1,0-Gebühr ein, eine Briefgrundschuld mit 1,3. Rechenweg: 785 Euro × 1,19 = 934 Euro Notar, plus 785 Euro Grundbuch = 1.719 Euro.

Makler: bis zu 7,14 Prozent, beim Grundstück oft ganz beim Käufer

Bei privaten Immobilienverkäufen liegt die Provision laut Wikipedia regelmäßig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 müssen Käufer und Verkäufer die Kosten teilen, der Käuferanteil darf nicht höher sein als der des Verkäufers.

Diese Regel aus den §§ 656a bis 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur für Verbraucher. Beim unbebauten Grundstück steht die Aufteilung im Maklervertrag. Das Beispiel rechnet mit der Hälfte von 7,14 Prozent: 150.000 × 0,0357 = 5.355 Euro. Trägst du die volle Provision, sind es 10.710 Euro.

Bereitstellungszinsen und Versicherungen

Ein Neubau wird nach Baufortschritt ausgezahlt. Auf den Teil des Darlehens, den du noch nicht abgerufen hast, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Laut Wikipedia sind das in der Regel 3 Prozent pro Jahr, also 0,25 Prozent pro Monat, nach einer freien Zeit von 6 bis 12 Monaten.

Rechenweg: nicht abgerufener Betrag × 0,25 Prozent × Monate. Sind nach der freien Zeit noch 200.000 Euro offen und der Bau dauert weitere sechs Monate, zahlst du 200.000 × 0,0025 × 6 = 3.000 Euro.

Zwei Versicherungsposten lassen sich belegen. Wikipedia rechnet die Bauherrenhaftpflicht bei 400.000 Euro Bausumme und 1 Promille auf 400 Euro netto. Die BG BAU berechnet für private Bauhelfer 2026 je Stunde 15,82 Euro × 7,6692 Prozent Beitragssatz, bei 200 Helferstunden 242,65 Euro. Zusammen 643 Euro.

Der Rechner: alle Posten mit Rechenweg

Posten	Rechenweg	Beispiel NRW
Grunderwerbsteuer	Grundstückspreis × Landessatz	150.000 × 6,5 % = 9.750 Euro
Notar Kaufvertrag	3,0 × Gebühr Tabelle B × 1,19	3 × 354 × 1,19 = 1.264 Euro
Grundbuch Eigentum	1,5 × Gebühr Tabelle B	1,5 × 354 = 531 Euro
Grundschuld	Gebühr Tabelle B × 1,19 + Gebühr Tabelle B	934 + 785 = 1.719 Euro
Makler	Grundstückspreis × vereinbarter Satz	150.000 × 3,57 % = 5.355 Euro
Bereitstellungszinsen	offener Betrag × 0,25 % × Monate	200.000 × 0,25 % × 6 = 3.000 Euro
Bauherrenhaftpflicht	Bausumme × Promillesatz	400.000 × 1 ‰ = 400 Euro
Bauhelfer BG BAU	Stunden × 15,82 × 7,6692 %	200 × 15,82 × 7,6692 % = 243 Euro
Erschließung	Bescheid der Gemeinde, sie trägt mindestens 10 %	nicht belegt
Vermessung, Bodengutachten, Prüfstatik, Baugenehmigung	Gebührenordnung des Landes, Angebot	nicht belegt
Baustrom, Bauwasser, Hausanschlüsse, Außenanlagen	Angebot des Versorgers und der Firmen	nicht belegt
Summe belegte Posten		22.262 Euro

Die Erschließung ist der größte offene Posten. Nach § 129 Baugesetzbuch trägt die Gemeinde mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands, den Rest legt sie auf die Grundstücke um. Die Höhe steht im Bescheid deiner Gemeinde. Für Vermessung, Bodengutachten, Prüfstatik und Baugenehmigung gilt die Gebührenordnung deines Bundeslandes.

Faustwert: 15 bis 20 Prozent der Baukosten

Wikipedia fasst alle Baunebenkosten in der Kostengruppe 700 nach DIN 276 zusammen: Honorare für Architekt, Statiker und Gutachter, Gebühren für die Baugenehmigung, Bauversicherungen und Finanzierungskosten. Als Regel gelten dort 15 bis 20 Prozent der Baukosten.

Rechenweg: 400.000 × 0,15 = 60.000 Euro, 400.000 × 0,20 = 80.000 Euro. Dieser Wert enthält auch Architekt und Statik, die im Rechner oben nicht stehen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen noch obendrauf, weil sie am Grundstück hängen.

Die Verbraucherzentrale rät, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mitzubringen. Für das Beispiel wären das mindestens 110.000 Euro plus rund 22.300 Euro belegte Nebenkosten.

Die Werte sind Beispiele; verbindlich ist das Angebot deines Notars, deiner Bank und deiner Gemeinde.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hausbau insgesamt?

Für die Grundstücksseite im Beispiel rund 22.300 Euro in NRW. Für die Bauseite nennt Wikipedia 15 bis 20 Prozent der Baukosten, bei 400.000 Euro also 60.000 bis 80.000 Euro.

Fällt Grunderwerbsteuer auch auf das Haus an?

Nur bei einem einheitlichen Vertragswerk, wenn Grundstück und Bau vom selben Anbieter kommen. Dann zählt der Gesamtpreis, im Beispiel 550.000 Euro.

Was kostet der Notar bei 150.000 Euro Kaufpreis?

3,0 Gebühren zu je 354 Euro nach Tabelle B, also 1.062 Euro netto und 1.264 Euro mit Mehrwertsteuer, plus Auslagen.

Muss ich beim Grundstück die volle Maklerprovision zahlen?

Die Teilungsregel gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim unbebauten Grundstück entscheidet der Maklervertrag.

Wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Nach einer freien Zeit von meist 6 bis 12 Monaten, auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens, in der Regel 0,25 Prozent pro Monat.

Quellen

Geschrieben von Jonas, Redaktion hausbauoase.de — er schreibt hier über Bauen, Dämmen und die Zahlen dahinter.